Existen casos en los que un sujeto entra en posesión de un bien del que no es propietario. Sin embargo, por el devenir del tiempo y ante la inacción del propietario de dicho bien por retirar al sujeto del inmueble, el ordenamiento jurídico sanciona este desinterés del propietario y le otorga al sujeto la propiedad del inmueble cambiando así su calidad de poseedor a propietario.

Nuestro Código Civil señala en su artículo 950 que:

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”.

En este sentido, también podemos señalar que la prescripción adquisitiva es la adquisición del dominio por la posesión continua e ininterrumpida, pública y pacífica, por el plazo que fija la ley. el plazo variará según que, además de los elementos mencionados, se agreguen los de justo título y buena fe o que falten ambos o alguno de ellos (Musto,2000, p.484).

La prescripción adquisitiva es uno de los pocos casos en donde la posesión vence a la propiedad. El ordenamiento jurídico penaliza al propietario que no muestra un interés por sus propiedades. Imaginemos que una persona A empieza a poseer un inmueble que es propiedad de B. Si B se enterara de que una persona ajena a él está viviendo en un inmueble de su propiedad inmediatamente interpondría un mecanismo de tutela para proteger su propiedad (acción reivindicatoria, por ejemplo) y con ello A no podría adquirir el bien mediante la prescripción adquisitiva.

Otro sería el caso en que A se encuentra en posesión de un inmueble ajeno y el propietario de este no realice ninguna acción para retirarlo por más de cinco o diez años dependiendo el caso. Esto sin duda demostraría que al propietario no le importa conservar el bien puesto que no se ha preocupado, durante tantos años, de intentar recuperarlo. Es por ello que la Ley decide darle la propiedad a la persona que vino poseyendo desde hace más de 5 o 10 años.

Hay tres formas de gestionar la prescripción adquisitiva de dominio de un bien inmueble: por vía notarial, por vía judicial, y  también puede ser el caso de accionar por “vía administrativa” (Gobiernos Regionales),  tomando en cuenta si el predio en materia de prescripción es rural o está inscrito como tal.

Tipos de prescripción adquisitiva de dominio

1. Prescripción administrativa

La prescripción administrativa es para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en su momento, o como son también, actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.

2. Prescripción judicial

En el tema judicial, la prescripción adquisitiva de dominio se da para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe. Este tipo de prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales, pero que no forman parte de zona agropecuaria o afín) como para predios urbanos. Cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Y a qué se refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto. No es que la usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad, pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos 486 y 504 C.P.C.

Vale decir, no pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la seguridad jurídica que el Estado le puede brindar. Por ejemplo, puede ser que tengas una compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive, sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar a Registro Públicos.

En ese sentido, es posible que tengas un bien bajo una compraventa pero el que te vendió tiene un juicio, por ejemplo, están demandándolo. En esos casos, para no verte perjudicado puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas adquirir la propiedad. De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.

3. Prescripción notarial

Esta vía es la adecuada para los predios urbanos con o sin edificación. Según la Ley 27157, art. 21, los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva de inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Requisitos

• Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
• Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondientes en los casos que no exista partida registral o el área a prescribir no comprenda el íntegro del predio.
• Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros.
• Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por los Registros Públicos.
• Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco años.
• Evidencia de la posesión del inmueble.

Presentada la solicitud, ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en la solicitud.

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción. En caso de oposición por terceros el Notario suspende su actuación y remite el expediente al Poder Judicial.